En France, 40 % des ménages sont locataires de leur logement. Or, parmi les conflits liés au dépôt de garantie étudiés par les pouvoirs publics, 40 % concernent un désaccord sur le montant des travaux retenus ou sur leur responsabilité (Ministère de la Transition écologique, rapport gouvernemental sur les dépôts de garantie).

Une rayure oubliée, une photo trop sombre ou la mention imprécise « état moyen » peut donc finir par coûter cher. Une application d’état des lieux ne place pas ton argent à l’abri sur un compte séparé. Elle protège indirectement ton dépôt de garantie en créant une preuve détaillée, datée, illustrée et signée de l’état réel du logement.

Comment une application protège-t-elle ton dépôt ?

L’état des lieux numérique fonctionne comme la version papier, mais il centralise généralement :

  • la description de chaque pièce ;
  • l’état des murs, sols, plafonds et équipements ;
  • les photos des défauts et dégradations ;
  • le relevé des compteurs ;
  • le nombre et la destination des clés ;
  • les observations des deux parties ;
  • les signatures et le rapport PDF final.

Le principe juridique reste celui de la comparaison. Comme le résume l’ANIL :

« Il vise à protéger le locataire et le propriétaire en comparant l’état du logement à son entrée et à sa sortie. »
— Agence nationale pour l’information sur le logement

Le format électronique est parfaitement admis. Le décret du 30 mars 2016 prévoit que l’état des lieux peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Il doit décrire précisément le logement, permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie et être remis à chaque partie lors de la signature (Légifrance).

Attention toutefois : une collection de photos conservée uniquement sur ton téléphone ne remplace pas un état des lieux contradictoire. Le document doit être établi avec le propriétaire, son représentant ou un professionnel, puis signé par les parties.

Notre méthode de comparaison

Nous avons évalué les cinq solutions à partir du même parcours : création du logement, contrôle pièce par pièce, ajout de photos, relevé des compteurs, inventaire des clés, signature et comparaison entre entrée et sortie.

Les fonctions, compatibilités et tarifs ci-dessous ont été vérifiés sur les sites des éditeurs et les boutiques d’applications en juillet 2026. Les prix professionnels sont généralement indiqués hors taxes.

Application Profil idéal Prix public repéré Point fort
Rentila Petit propriétaire, budget serré Gratuit pour un lot Rapport intégré à la gestion locative
Startloc Petite agence ou parc familial 290 € HT/an Cinq utilisateurs et états des lieux illimités
ImmoPad Gestionnaire exigeant Dès 19,90 € HT/mois Photos et stockage illimités, fonctions IA
homePad Parc immobilier structuré Selon crédits/devis Travail hors ligne et descriptions détaillées
Chapps Rental Inspector Inspections ponctuelles ou internationales 260 € HT/an + 7,50 € par visite Rapport professionnel très structuré

1. Rentila : le meilleur choix pour un petit budget

Rentila est d’abord un logiciel de gestion locative. Son module d’état des lieux permet de décrire les pièces et les équipements, d’ajouter des photos, de produire un PDF et de dupliquer l’état des lieux d’entrée pour préparer celui de sortie (présentation de Rentila).

Lors de notre évaluation, le parcours nous a paru moins spécialisé que celui des applications exclusivement consacrées aux inspections. En revanche, tout reste regroupé avec le bail, les loyers, les inventaires et les documents du locataire.

L’offre gratuite couvre un lot et jusqu’à quatre états des lieux, mais sans signature électronique. La formule Silver coûte 49 € HT par an et ajoute notamment les états des lieux illimités, 500 Mo de stockage et la signature électronique (tarifs Rentila).

Avantages :

  • formule gratuite adaptée à un seul logement ;
  • création et duplication des états des lieux ;
  • ajout de photos et export en PDF ;
  • données hébergées en France selon l’éditeur ;
  • gestion du bail et des dépenses dans le même espace.

Inconvénients :

  • signature électronique absente de la formule gratuite ;
  • expérience davantage orientée vers le propriétaire que vers le locataire ;
  • saisie sur navigateur mobile moins directe qu’une application d’inspection dédiée.

Notre verdict : le choix le plus économique pour un particulier qui loue un appartement et souhaite conserver l’ensemble de ses justificatifs au même endroit.

2. Startloc : simple et rentable à plusieurs

Startloc mise sur un parcours très guidé. L’application propose des nomenclatures préinstallées, des photos illimitées et annotables, la signature électronique, l’envoi par e-mail ou SMS et la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Elle fonctionne sur mobile, tablette et navigateur web (fiche Startloc sur l’App Store).

La prise en main documentaire est rapide : les pièces et revêtements courants sont déjà proposés, ce qui limite les formulations vagues. La fonction d’annotation est particulièrement utile pour entourer une fissure ou signaler précisément l’emplacement d’un éclat.

L’abonnement affiché à 290 € HT par an comprend cinq utilisateurs, les états des lieux illimités, la synchronisation et la sauvegarde (tarifs Startloc).

Avantages :

  • tarif lisible pour une petite équipe ;
  • états des lieux et photos illimités ;
  • comparaison entrée-sortie en quelques étapes ;
  • signatures, envois et accusés de réception intégrés ;
  • accès depuis iOS, Android, PC et Mac.

Inconvénients :

  • abonnement trop élevé pour un locataire ou un propriétaire avec un seul logement ;
  • essai annoncé de seulement 48 heures ;
  • nombreuses fonctions de gestion des travaux inutiles pour un usage occasionnel.

Notre verdict : un bon équilibre entre simplicité et coût lorsque plusieurs membres d’une famille ou plusieurs collaborateurs gèrent un petit parc locatif.

3. ImmoPad : le plus complet pour documenter les défauts

ImmoPad est une application française orientée vers les professionnels de l’immobilier. Elle couvre les états des lieux d’entrée et de sortie, les inventaires de logements meublés et les avenants. Elle est disponible sur iOS et Android.

L’offre Starter débute à 19,90 € HT par mois avec un engagement annuel. Elle comprend les documents, les photos et le stockage illimités, les modèles d’état des lieux, l’envoi automatique et un module d’intelligence artificielle (offre Starter ImmoPad).

Dans notre grille d’évaluation, ImmoPad se distingue par la profondeur du dossier. On peut documenter beaucoup de détails sans craindre de dépasser une limite de photos. Cela favorise une comparaison visuelle précise lors du départ.

Avantages :

  • photos et stockage illimités ;
  • modèles prêts à l’emploi, du studio au T4 ;
  • signature et envoi automatisé des rapports ;
  • états des lieux meublés avec inventaire ;
  • outils d’IA destinés à faciliter la comparaison et la rédaction.

Inconvénients :

  • engagement annuel pour obtenir le tarif de départ ;
  • interface et fonctions pensées principalement pour les professionnels ;
  • coût difficile à justifier pour un état des lieux unique.

Notre verdict : la solution la plus riche pour une agence ou un propriétaire qui réalise régulièrement des états des lieux très photographiés.

4. homePad : efficace même sans connexion

homePad permet de travailler hors ligne, d’utiliser plus de 1 000 descriptions prédéfinies, d’ajouter et d’annoter des photos, puis de signer le PDF depuis un téléphone ou une tablette. Les données sont synchronisées lorsque l’appareil retrouve une connexion (fiche homePad sur Google Play).

L’application reprend les données du précédent rapport afin de ne saisir que les changements. Ce fonctionnement rend la comparaison entre l’entrée et la sortie particulièrement claire. L’éditeur indique que plus de 1,8 million d’états des lieux ont été réalisés avec sa solution dans cinq langues — un chiffre commercial, mais révélateur de son implantation internationale.

Avantages :

  • fonctionnement hors ligne ;
  • vaste bibliothèque de descriptions ;
  • photos illimitées et annotables ;
  • reprise des données du précédent état des lieux ;
  • signature numérique et serveurs de sauvegarde situés en Europe.

Inconvénients :

  • tarification par crédits peu lisible avant configuration de l’offre ;
  • écosystème assez vaste pour un besoin ponctuel ;
  • certaines fonctions, comme les plans 2D/3D ou l’estimation des travaux, dépassent le simple état des lieux.

Notre verdict : un excellent choix pour inspecter une maison de campagne, une cave ou un logement où la connexion mobile est instable.

5. Chapps Rental Inspector : précis, mais assez cher

Rental Inspector de Chapps est disponible sur iOS et Android. Il fonctionne hors ligne et rassemble dans un même rapport les photos, les remarques, les défauts, les compteurs, les clés et les signatures (fiche Google Play).

La structure du rapport nous paraît particulièrement adaptée aux logements meublés ou aux grandes maisons comprenant de nombreux équipements. Une fois l’inspection terminée et synchronisée, le système produit un PDF avec les photos et les signatures.

La formule Pro est affichée à 260 € HT par utilisateur et par an, auxquels s’ajoutent 7,50 € par état des lieux (tarifs Chapps). À dix inspections annuelles, le coût atteint donc 335 € HT.

Avantages :

  • fonctionnement hors ligne ;
  • listes de contrôle structurées ;
  • photos, compteurs, clés et télécommandes réunis dans le rapport ;
  • signature sur place et envoi automatique ;
  • disponibilité internationale et interface française.

Inconvénients :

  • cumul d’un abonnement annuel et d’un prix par inspection ;
  • coût élevé pour un propriétaire occasionnel ;
  • organisation pensée pour des inspecteurs et gestionnaires professionnels.

Notre verdict : une solution méthodique pour les inspections complexes, mais moins intéressante financièrement pour un ménage ou un petit bailleur.

Les bons réflexes pour que le rapport soit vraiment utile

Même la meilleure application d’état des lieux ne corrige pas une inspection bâclée. Pour que ton rapport puisse protéger ton dépôt de garantie :

  • réalise l’inspection avec le propriétaire ou son représentant ;
  • travaille en pleine lumière et avance pièce par pièce ;
  • remplace « bon état » par une description factuelle ;
  • photographie chaque défaut de près, puis dans son environnement ;
  • vérifie les prises, robinets, fenêtres, volets et appareils ;
  • relève tous les compteurs et photographie les index ;
  • indique précisément le nombre et la destination des clés ;
  • relis le PDF complet avant de signer ;
  • vérifie que chaque partie reçoit immédiatement sa copie ;
  • conserve le PDF et les photos dans deux emplacements distincts.

Le locataire dispose de 10 jours calendaires pour demander une modification de l’état des lieux d’entrée et d’un mois à compter du début de la période de chauffe pour compléter les informations concernant le chauffage (Service Public).

Si une retenue est appliquée au départ, le propriétaire doit la justifier, par exemple avec les états des lieux, des photos, des factures ou des devis. Lorsque la sortie est conforme à l’entrée, le dépôt doit normalement être restitué sous un mois. Dans les autres cas, le délai maximal est de deux mois. Un retard injustifié peut entraîner une majoration égale à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé (ANIL).

États des lieux numériques : les tendances actuelles

Les applications évoluent désormais dans trois directions principales.

La première est la comparaison automatisée. Startloc, CheckApp, ImmoPad et homePad proposent déjà des fonctions destinées à reprendre les informations d’entrée ou à détecter plus rapidement les changements. L’intelligence artificielle commence également à intervenir dans la rédaction et l’analyse des rapports.

La deuxième tendance est le travail hors ligne avec synchronisation différée. Cette fonction, présente chez homePad et Chapps, évite qu’une coupure de réseau interrompe la visite.

Enfin, le marché se divise entre les solutions abordables pour les petits bailleurs, comme Rentila, et des plateformes professionnelles facturées par utilisateur, par crédit ou par inspection. Pour une personne financièrement attentive, le nombre de logements et d’états des lieux annuels compte donc davantage que la longueur de la liste des fonctionnalités.

En bref

Une application d’état des lieux ne garantit pas automatiquement le remboursement du dépôt de garantie. Elle réduit surtout les zones grises en produisant un document comparable, illustré, signé et conservé dans le temps.

Rentila est le choix le plus économique pour un logement. Startloc convient mieux à une petite équipe, ImmoPad aux dossiers très détaillés, homePad aux inspections hors connexion et Chapps aux contrôles professionnels complexes.

Références